Pourquoi les prix montent si vite… et qui est vraiment responsable ?

2 % à Bruxelles, plus de 6 % en Wallonie et un peu moins de 2 % en Flandre : les augmentations de loyer sur une année peuvent paraître raisonnables, mais sur 5 ans, elles le sont nettement moins : on parle d’une évolution allant jusqu’à 40 % ! À Bruxelles, les loyers moyens ont tous dépassé les 1.000 euros ! On en parle dans l’épisode du RDV des Proprios :

Pourquoi un telle hausse ?

Rappelons qu’en Belgique, les loyers peuvent être indexés annuellement sur base de l’évolution de l’indice santé. Ce qui n’est pas obligatoire, certains propriétaires préférant ne pas indexer pour garder un « bon » locataire.

Or, post-covid, nous avons connu une très grosse inflation, ce qui a eu un impact sur les salaires… mais aussi sur les loyers !
Eric Spitzer, CEO d’Immovlan, indique également que les loyers augmentent davantage que l’inflation, « souvent par phénomène de rattrapage, entre deux locations de longue durée, le propriétaire voulant refixer son prix après des années de loyers non-indexés. »

Bon à savoir : à Bruxelles, cette manœuvre est interdite entre des baux de courte durée.

Autre point important : « un propriétaire qui n’a pas indexé pendant trois ans peut indexer en une fois le pourcentage manqué pendant ces trois ans. L’effet rétroactif n’est toutefois possible, à Bruxelles, que sur les trois derniers mois », indique Ken Van Peteghem, Directeur We Invest Bruxelles.

Une demande en forte hausse

Autre phénomène : une augmentation de la demande ! Face à des taux qui se sont envolés, « de nombreux Belges se sont retrouvés dans l’incapacité d’acheter et ont donc opté pour la location », rappelle Eric.

La loi de l’offre et de la demande a fait le reste :
« Il y a donc eu un shift de la vente en période post-covid vers la location en ce moment », résume Eric.

Attila surenchérit en rappelant que « les coûts augmentent pour le propriétaire aussi, que ce soit pour le précompte, les taux d’intérêt, le prix des terrains ou certains frais d’entretien ! Cela se répercute forcément sur les loyers. »

Comment définir le loyer ?

Marion Cheffert, experte Brico et propriétaire de plusieurs biens, partage son expérience :
« J’ai fait ma propre étude de marché en fonction de ce que je trouvais déjà en annonce en matière de biens comparables. J’ai fixé mon prix en tenant compte des spécificités de mes biens… »

Y a-t-il un méchant dans l’histoire ?

Faut-il blâmer les agences, les propriétaires ou l’État face à cette envolée des prix ?

Attila Tufekci, expert en achat/vente, est clair :
« Non, le propriétaire essaye juste de louer son bien. On a une pénurie de biens sur le marché, c’est ce qui explique les prix actuels. »

Aujourd’hui, ce sont les locataires qui sont en compétition.
Lorsque l’offre redeviendra plus abondante, les propriétaires devront baisser les prix.

Attila va plus loin : selon lui, ce n’est pas aux propriétaires de résoudre les problèmes sociétaux. Le droit au logement est inscrit dans la Constitution belge, et l’État doit réguler le marché.

Ken rappelle que le propriétaire « prend un risque en achetant et restaurant un bien, tout en s’exposant à des locataires peu scrupuleux. Quand on prend un risque, il est normal d’être rémunéré ! »

Attila ajoute : « le propriétaire cherche de la stabilité, donc il a intérêt à proposer un prix correct, sous peine de voir son locataire partir vers un bien moins cher. »

Eric conclut : « Il n’y a pas de méchant, mais il y a des victimes : les locataires. »

Ken nuance cependant : « Le méchant, ce sont les politiciens qui défendent les locataires à outrance, poussant les propriétaires à se protéger davantage. » Certaines assurances exigent par exemple que le locataire gagne trois fois le montant du loyer.

Faut-il un revenu minimum pour louer un bien ?

« Il s’agit d’un accord privé entre un propriétaire et un locataire, donc le propriétaire peut choisir la personne qu’il désire », rappelle Eric. Il n’y a pas de loi fixant un revenu minimal.

Attila précise : « Le propriétaire va naturellement s’orienter vers un candidat qui, loyer déduit, aura encore suffisamment de rentrées pour vivre décemment. »

Ken ajoute que si une personne se voit refuser plusieurs locations, l’achat peut parfois être plus intéressant, notamment via le Fonds du logement.Eric conseille aux locataires de montrer « des extraits de compte prouvant que des loyers similaires ont été payés sans manquement ».
En Wallonie, de nombreuses personnes peuvent aussi utiliser un garant pour rassurer le propriétaire.