Acheter un bien immobilier en 2026, serait-ce plus compliquée que jamais ?

Bon, on va commencer par une lapalissade qui est sans doute un peu facile : « le Belge vit avec une brique dans le ventre. » Cette quasi-certitude génétique a longtemps fait de l’investissement immobilier le sport national. Mais en 2026, le ciel s’assombrit et certains se demandent si l’Eldorado n’est pas bel et bien terminé, car le parcours du propriétaire semble plus que jamais, semé d’embûches. Alors, qu’en est-il ?

On en parle avec nos experts dans cet épisode :

La fin des intérêts déductibles : une douche froide fiscale

Le premier séisme de 2026 concerne le portefeuille. Le gouvernement a sifflé la fin de la déductibilité des intérêts pour les multipropriétaires. En clair, jusqu’ici, le système permettait de déduire les intérêts des prêts sur les biens qui n’étaient pas destinés à la résidence principale. Pour le gouvernement, il s’agissait d’une anomalie et, dans le cadre des efforts budgétaires, l’Arizona a décidé d’homogénéiser la règle : les intérêts du prêt de la maison principale n’étant déjà plus déductibles, le gouvernement a décidé d’imposer la même règle pour tous les financements immobiliers.

Pour Ken Van Peteghem, directeur de We Invest Bruxelles, cette mesure va lourdement peser sur le rendement net, notamment pour les multipropriétaires : « à l’époque, on savait que pour son investissement, le cadastre indexé […] était annulé par la déduction des intérêts. […] On a toujours dit qu’il était intéressant de multiplier les crédits pour financer ses biens. Mais aujourd’hui, tous ces cadastres vont être indexés et seront additionnés à la base imposableavec un coefficient de 1.4. En général les multipropriétaire étant déjà dans la tranche supérieure des 45.000 € annuels, ils vont se prendre une douille monumentale et la rentabilité sera vachement mangée. » Bref, il faudra donc sortir sa calculette…

Bruxelles et sa grille des loyers

Si la fiscalité pique, la régulation bruxelloise, elle, agace sérieusement les pros du terrain. La fameuse grille des loyers, censée limiter les abus, est sous le feu des critiques, entre données bancales et méthodologie joyeusement farfelue. Pour rappel, si le loyer demandé dépasse de 20% la valeur indiquée par la grille, le locataire peut demander une révision. « Le propriétaire est considéré comme un salaud », répète Eric Spitzer, CEO d’Immovlan. Vincent Gérin, professeur à l’ULB et CEO d’Anixton, pointe en outre une méthodologie qui manque de rigueur scientifique et qui finit par pénaliser les propriétaires de biens de qualité. «C’était des enquêtes téléphoniques [où] les gens sortaient un chiffre sans doute un peu imaginaire. On a fait une grille des loyers sur quelques milliers d’échantillons, on l’a normée par quartier et puis c’est devenu la grille des loyers. »

Le risque pour l’investisseur est de se retrouver avec un loyer « présumé abusif » simplement parce que sa rénovation haut de gamme ou ses finitions de prestige n’entrent pas dans les cases trop étroites d’un algorithme mal calibré. Dans les faits, « 75% des demandes de révision se sont soldées par un échec », rappelle Eric Spitzer. Preuve, s’il en fallait une, que la grille est complètement hors du coup.

Le PEB, l’urbanisme, l’absence de primes, le co-living dans le colimateur…

Aujourd’hui, dans les grandes lignes, il n’y a quasiment plus aucune prime (à part quelques cacahuètes en Wallonie et l’une ou l’autre prime dédiée en Flandre). Pire encore, les primes qui devaient être payées à Bruxelles ne le sont toujours pas ! On peut également parler de l’urbanisme, d’une lenteur phénoménale. Ou du PEB : entre la Flandre qui impose une rénovation dans les 5 ans des passoires thermiques et Bruxelles qui veut aussi chasser ces dernières à l’horizon 2033 sans s’en donner les moyens, l’ambiance peut être un brin anxiogène. Pour Eric Spitzer, la capitale n’osera toutefois pas mettre ses menaces à exécution.

Et les investissements alternatifs ? On peut parler de co-living ou de locations de type AirBnb, mais là encore, Bruxelles recharge sa mitraillette. A ce sujet « la demande est tellement grande que ces mesures tombent finalement sur les locataires », rappelle Vincent. Pour Attila Tufekci, « cela reste tout de même rentable, mais la gestion est compliquée et ça peut être plus difficile à vendre. »

Le placement du « bon père de famille » : un socle inébranlable

Malgré ces embuches faut-il pour autant oublier ses idées d’investissement ? Pas si vite. Eric Spitzer, rappelle que l’immobilier demeure le sanctuaire de l’épargne. Loin de la volatilité des cryptomonnaies, de la bourse, voire de l’or, la brique reste le placement de confiance par excellence, celui qui rassure et qui traverse les crises. « Bien sûr, investir dans l’immobilier, c’est sur du long terme, et il peut y avoir des changements avec des impacts sur la marge […] mais sur le long terme, c’est clairement un bon plan. »

On rappelle en effet que l’objectif n’est pas le profit immédiat et spectaculaire, mais la constitution d’un patrimoine solide et transmissible. Dans un monde incertain, posséder des briques, éventuellement financées par une tierce partie reste l’une des meilleures façons de sécuriser ses vieux jours.

Comme le dit Attila : « À chaque fois on se dit que, chaque année, c’est le bon moment. Il faut toujours investir dans l’immobilier si on peut le faire. […] Même si la situation socio-économique est un peu plus compliquée en ce moment, avec le temps, ce sera oublié. »