Pourquoi pense-t-on que la Belgique est un paradis fiscal…

C’est une vieille rengaine que l’on entend régulièrement, même si les investisseurs ont parfois un tout autre avis sur la question. Alors, qu’en est-il ? Que paient vraiment les propriétaires ? C’est le sujet du dernier épisode du Rendez-vous des Propriétaires !

On en parle avec nos experts dans cet épisode :

Des loyers qui ne sont pas taxés !

Vincent Gérin, professeur à l’ULB et CEO d’Anixton, cadre d’emblée le débat : « Tout dépend de quel côté de la barrière on se trouve ! Pour les propriétaires occupants, il y a d’énormes avantages, mais pour les propriétaires investisseurs, le jeu est beaucoup plus compliqué ! »Certes, à première vue, le paysage fiscal pourrait paraître favorable pour ces derniers : contrairement à de nombreux pays, les loyers perçus ne sont pas taxés (sauf en cas de location à une société ou si vous investissez via une société) ! Il reste évidemment à savoir pour combien de temps encore cette mesure restera valable…

Plus-value immobilière

Autre gros avantage financier : Ken Van Peteghem, directeur de We Invest Bruxelles, indique que « la Belgique est l’un des seuls pays où l’on n’est pas taxé sur la plus-value immobilière lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. Et lorsqu’il est question d’un autre bien qu’une résidence principale, la taxe n’est plus applicable après 5 ans, contre des durées nettement plus longues dans d’autres pays. »

Déduction des intérêts

La fiscalité évolue également et, s’il était jadis possible de déduire les intérêts concernant l’emprunt des biens secondaires, cette mesure est sur le point de disparaître. En revanche, elle est toujours d’application pour les biens principaux !

Est-ce que cela suffit à faire de notre pays un « paradis fiscal » ? Ces mesures pourraient pourtant nous faire dire le contraire…

Le revenu cadastral

Si les loyers ne sont pas taxés, cela ne signifie pas que le propriétaire, lui, ne l’est pas ! En effet, la fiscalité belge réserve quelques bottes secrètes pour alimenter ses caisses, à l’instar du sacro-saint revenu cadastral. Et là, le moins que l’on puisse dire, c’est que ce dernier n’est pas toujours considéré comme équilibré : Vincent rappelle en effet que ce revenu cadastral « a été déterminé en… 1975 et est indexé depuis ». Autant dire qu’il n’est pas forcément en rapport avec la réalité du marché ! Ce qui peut être très avantageux dans certains cas, notamment pour les biens considérés comme vétustes (sans l’être forcément) par la commune !

À noter que certaines communes organisent « une mise à jour, parfois un peu sournoise, pour savoir si le bien est toujours dans le même état que celui qui était décrit voici bien longtemps », rapporte David Leisterh, bourgmestre et député bruxellois (MR). Ce qui entraîne de facto une hausse sensible de cet impôt, surtout « s’il y a eu un grenier aménagé ou ce genre d’amélioration apportée » ! En outre, cela reste souvent une grosse somme, d’autant qu’elle ne bénéficie d’aucune réduction s’il ne s’agit pas du bien de résidence ! À considérer très fortement avant de se lancer dans une optique d’investissement…

Droits d’enregistrement

Là encore, c’est une politique à deux vitesses selon que vous soyez résident ou investisseur. Comprenez que s’il s’agit de votre résidence principale, vous profiterez de droits réduits pouvant tomber à 3 % en Wallonie, voire à 2 % en Flandre. En revanche, c’est une toute autre limonade pour les autres biens, car là, le taux est de 12,5 % (Bruxelles et Wallonie) ou 12 % (Flandre). Bon à savoir : si vous revendez dans les deux ans, vous récupérez 36 % de ces droits d’enregistrement, à condition de ne pas avoir profité de réductions à ce sujet, bien entendu…

Et tout le reste !

À cela, il faut évidemment ajouter divers frais lors de l’achat : les frais de notaire, les frais d’acte de crédit, auxquels on rajoute évidemment et par la suite, les intérêts sur l’emprunt…