Comprendre l’immobilier papier et ses promesses… ou ses pièges.

Investir dans l’immobilier, un sport de riche ? Pas forcément : « l’immobilier papier » permettrait déjà de devenir acquéreur pour 20 euros seulement ! Un moyen prometteur, risqué ou complètement foireux ? Le Rendez-Vous des Proprios a réuni 4 experts pour débattre de la question !

L’immobilier papier, c’est quoi ?

Tara Bendo, expert dans les marchés financiers, nous explique : « c’est le contraire de l’immobilier physique ! Il s’agit d’un investissement indirect dans l’immobilier. Vous investissez dans une société immobilière ou un promoteur immobilier, que ce soit via du crowdlending, une action, ou autre. » En clair, vous investissez dans une société qui va investir dans l’immobilier et vous êtes rémunéré via les dividendes… Tara précise que ces sociétés sont bien sûr très réglementées. En résumé :

• ces sociétés ne peuvent pas s’endetter à plus de 65% de leurs actifs,
  
• un bien immobilier ne peut pas peser plus de 20% du portefeuille,
  
• elles sont obligées de redistribuer 80% des dividendes à leurs actionnaires.

Quel type de bâtiment ?

« Un peu tous les secteurs sont considérés », précise Tara, « cela va des bâtiments liés aux soins de santé aux kots étudiants, en passant par la logistique et les villas à l’étranger. »

Vous êtes propriétaire de quoi au juste ?

Eric Spitzer, CEO d’Immovlan, souligne une différence importante avec « l’immobilier physique où, et c’est incontestable, vous êtes le propriétaire d’un bien, car vous êtes passé devant le notaire. Avec l’immobilier papier, vous êtes propriétaire d’un bout de papier ! Vous n’êtes pas au conseil d’administration et ne pouvez donc pas contrôler les décisions prises par la direction. C’est un investissement indirect. Il n’est donc jamais sûr que vous allez toucher des dividendes chaque année ! »

Mieux qu’une action plus traditionnelle ?

Investir dans l’immobilier papier n’est donc pas aussi sûr que dans l’immobilier traditionnel. Malgré tout, investir dans ce type d’action est-il plus sûr que dans une société qui n’a rien à voir avec l’immobilier ? Eric apporte quelques éléments : « par rapport à des secteurs nettement plus volatils comme les cryptomonnaies, ici, on repose sur certains fondamentaux aptes à rassurer les investisseurs. »

Combien pouvez-vous gagner ?

Tara donne une fourchette : « certaines SIR [Sociétés Immobilières Réglementées] bruxelloises ont rapporté entre 6 et 8% brut ». Un rendement comparable à celui de l’immobilier traditionnel, sans les ennuis liés aux locataires, aux rénovations et surtout avec un ticket d’entrée bien plus bas ! Dès quelques dizaines d’euros, vous pouvez investir.

Ce qui peut impacter vos revenus ?

Tara confirme que les revenus – et donc le rendement – peuvent être très variables : « si la BCE augmente ou baisse les taux directeurs, votre investissement sera directement impacté. Le taux de vacance aussi, à savoir si les biens sont souvent loués, et enfin, à quel taux la société immobilière a emprunté pour acheter des biens. »

Là où ça coince ?

« Depuis que les taux ont augmenté en 2022, les SIR ont vu leur rendement divisé par deux. » Attila Tufekci, expert en achat/revente, met également en garde : « ces deux dernières années, certaines sociétés ont perdu 50 % de leurs cours ! Jamais un bien immobilier ne voit sa valeur divisée par deux ! ». À noter aussi que la participation aux projets est souvent limitée dans le temps : vous toucherez des dividendes sur quelques années seulement.

Comment faire pour investir ?

« De nombreuses plateformes existent et chacune présente divers projets immobiliers. Après avoir sélectionné votre projet, il vous suffit de vous enregistrer et de répondre à quelques questions de base. Vous payez ensuite en ligne, recevez un certificat et c’est fait ! Quelques minutes suffisent ! », répond Eric. Mais attention : revendre ce type d’action est quasiment impossible !

Le bon plan ?

« Investir dans une société dont la valeur intrinsèque, conseille Attila. Encore faut-il avoir cette information… Le mot de la fin : oui, c’est intéressant, mais il faut faire ses recherches en amont ! Et n’investissez jamais un montant que vous ne pouvez pas vous permettre de perdre.