Si votre entreprise fait des bénéfices, pourquoi ne pas investir cette somme dans l’immobilier ?

Sur papier, cela respire la logique absolue ! Et dans les faits ? On sera nettement plus nuancé ! Vous l’aurez deviné, c’est le dernier sujet de l’émission du Rendez-Vous des Proprios !

Si l’on se pose cette question aujourd’hui, ce n’est pas vraiment parce qu’acheter en société est devenu subitement plus intéressant : à vrai dire, c’est plutôt l’investissement en tant que particulier qui perd un peu de sa superbe avec la suppression de la déduction fiscale pour les intérêts liés au prêt.

L’erreur absolue : acheter sa maison familiale en société

Bref, on reprend le postulat de base : vous avez de l’argent dans votre société et vous désirez l’investir, que faire ? Eric Spitzer, CEO d’Immovlan, donne sa solution : « pour ma part, oui, j’investis dans l’immobilier. Pas pour une résidence privée, mais pour en tirer en loyer ». Voilà, le premier mythe est brisé !

Cyndie Vansteenkiste, directrice Op. Amarris.be, est catégorique sur le sujet : « Une maison dans laquelle on se destine à habiter pendant longtemps, la maison familiale, on doit la garder en personne privée ». Pourquoi ? Tout simplement parce que créer une société, « c’est créer une autre personnalité juridique avec un patrimoine qui lui est propre. » En clair, il ne faut pas tout mélanger !

Et la louer à sa société ?

Autant vous le dire tout de go, c’est une mauvaise option. Acheter sa résidence principale via sa société expose l’indépendant à un retour de bâton fiscal sous la forme d’un Avantage Toute Nature (ATN) ou l’obligation de payer un loyer à sa propre structure, lequel sera taxé et parfois lourdement !

L’achat mixte, l’option avantageuse ?

L’alternative, pour un bien d’habitation et notamment pour les professions libérales, reste l’achat mixte (une quote-part professionnelle et une privée) : la société va alors acheter un pourcentage de l’usufruit de la maison. En clair, votre société va payer une partie du crédit et, cerise sur le gâteau, l’usufruit a une date de péremption ! « Au bout de cette période, l’usufruit s’éteint de plein droit et la propriété revient aux personnes physiques », rapporte Eric. Tentant ? Oui, mais attention : ce genre de montage est vraiment sous l’œil des contrôleurs ! Il faut donc que vous ayez absolument un espace « travail » justifiable ! Et préparez votre dossier avec des experts en la matière !

Un prêt de la société ?

Autre possibilité : il est possible d’envisager un prêt de la société à la personne physique. Mais attention, celui-ci doit être clairement encadré par un contrat en bonne et due forme ! On peut aussi utiliser de nombreux leviers pour financer le prêt, comme les dividendes ou le plan d’épargne pension financé par la société.

Et d’un point de vue fiscal ?

Ken Van Peteghem, agent immobilier, rappelle un élément de base : « en privé, on perçoit des loyers, tandis qu’en société, on perçoit des revenus ». Et on rappelle qu’il n’y a pas d’impôt direct sur le loyer perçu, du moins si on loue à un particulier… Mais les revenus sont taxés !

Louer à une société : on oublie en tant que particulier… Mais pas en société !

Deux nuances à connaître toutefois : si en tant que particulier, vous avez un bien qui est loué à une entreprise, sachez que vous serez directement taxé sur le loyer, qu’il soit payé ou non : « on vient additionner à la base imposable, le cadastre indexé multiplié par 40% ». En tant que société, s’il y a un vide locatif, vous ne serez pas taxé vu… qu’il n’y a tout simplement pas de revenu !

Le banquier, ce partenaire plus frileux pour les sociétés

Si vous décidez de franchir le pas en société, attendez-vous à un parcours de financement plus rude. Eric Spitzer, ancien banquier, prévient que les critères ne sont plus les mêmes : « La banque va être plus exigeante, plus méfiante… elle va demander plus d’apports propres, parce que le risque est plus élevé. Et les taux d’intérêt seront sans doute plus élevés ». De plus, rappelle Cyndie, « là où un particulier peut emprunter sur 20 ou 25 ans, les crédits d’investissement pour les sociétés sont généralement limités à 15 ans ».

3 astuces pour finir…

Frais déductibles

Comme le rappelle Eric, « tous les frais, comme les travaux, le précompte, les frais d’acte de crédit… ainsi que la construction sont amortissables fiscalement. Ce qui n’est pas le cas en privé ! » Mais il faut alors prévoir cela dans les statuts de la société !

Ce qui est à la société n’est pas à vous , mais…

En cas de revente d’un bien en société, la taxation sur la plus-value (calculée sur la valeur amortie) peut amputer jusqu’à la moitié de vos gains, contrairement au privé où elle est exonérée après 5 ans. A contrario, pour transmettre un patrimoine à ses enfants, la société est le véhicule idéal !

La botte secrète du « 1 % »

Acheter un bien en indivision (comme 99 % en société et 1 % en privé) permet, lors d’un rachat futur par le privé, de ne payer que des droits de sortie d’indivision très réduits au lieu des lourds droits d’enregistrement classiques, rappelle Eric !