Garantie de loyer, pas de précompte, gestion simplifiée… mais à quel prix pour les propriétaires ?

Sur le papier, l’AIS est la solution idéale : elle aide à résoudre la pénurie de logements abordables et le propriétaire est certain de percevoir son loyer tout en étant débarrassé de la gestion du quotidien. Mais en pratique, est-ce vraiment si rose ?

Découvre notre épisode complet on décortique les avantages et les inconvénients des AIS avec nos experts ! :

Une agence immobilière sociale (AIS), c’est quoi ?

Commençons par le commencement : « Contrairement aux sociétés immobilières de service public qui, elles, sont propriétaires de l’immobilier, une agence immobilière sociale va chercher des biens sur le marché privé. Une fois l’accord passé avec le propriétaire [qui percevra un loyer plus réduit que sur le marché public, NDLR], le bien sera proposé à un public ayant un revenu plafonné », précise Vincent Gérin, professeur à l’ULB et CEO d’Anixton. Précisons en outre que ces agences sont soutenues par les pouvoirs publics.Cela permet de se substituer aux logements sociaux publics « qui sont trop peu nombreux et dans des états déplorables. S’en remettre au privé, c’est plutôt vertueux et ça permet aussi une vraie mixité », rapporte Éric Spitzer, CEO d’Immovlan. Les AIS sont opérationnelles tant en Wallonie qu’à Bruxelles, avec « des différences de fonctionnement assez minimes », précise Vincent.

Les avantages

Un loyer toujours perçu

« Il n’y a pas de vide locatif, il y a une garantie de loyers », précise Ken Van Peteghem, directeur de We Invest Bruxelles. En clair, cela signifie que le propriétaire est certain de percevoir son loyer pendant une durée déterminée. Même si le logement est vide !

Pas de précompte immobilier

En outre, « le propriétaire ne doit plus payer de précompte immobilier », précise Éric Spitzer. Et ça, ça peut faire une différence de taille dans les grandes villes !

Une gestion sans tracas

Les agences s’occupent de la gestion complète du bien, ce qui allège considérablement la pression reposant sur les propriétaires. Qu’il s’agisse des réparations courantes ou de l’entretien, les AIS veillent à ce que le bien reste conforme aux normes de qualité et de sécurité.Certes, un agent immobilier peut lui aussi s’occuper de la gestion locative, moyennant un prélèvement d’environ 8 % du loyer, ce qui est bien inférieur au loyer modéré de 25 à 30 % qu’imposent les AIS. Atilla Tufekci, expert en achat/revente, précise tout de même que si l’on combine les avantages de « l’absence de précompte, de tracas administratifs, de primes et de vide locatif, j’ai vite fait mon choix. D’autant que le bien sera remis en l’état ! ». En outre, l’AIS peut effectuer des travaux à tarifs avantageux pour ce qui relève de la responsabilité du propriétaire.

Les primes

« Ce que je recommande vraiment, c’est d’acheter un bien à rénover de A à Z. En confiant son bien à une AIS, on est éligible à toutes les primes pour les rénovations à Bruxelles », précise Atilla. Vincent recommande tout de même de faire attention, car « le futur gouvernement bruxellois peut changer son fusil d’épaule, les caisses étant vides ! »

Un bien remis à état

À la fin du contrat, le bien sera rendu dans son état originel et les dégâts seront réparés. Bon à savoir : il s’agit évidemment « d’une remise en état des éléments cassés, pas d’une rénovation complète ! Ils ne vont pas mettre une nouvelle cuisine si elle est simplement un peu usée ! », complète le directeur de We Invest. Bien entendu, le propriétaire reste responsable des défauts du bien, comme «  une fuite dans le toit  », rappelle Atilla.

Les inconvénients

Pas pour tous les biens

Les propriétaires sont tenus de respecter les normes fixées par l’AIS concernant l’état du logement. Cela peut impliquer des investissements initiaux afin de mettre le bien en conformité. Bon à savoir : il peut y avoir une superficie minimale  !

Des clauses strictes

Attention, les clauses peuvent être strictes, avec des conditions de sortie de contrat et d’octroi des primes très encadrées. À la revente, si le bien est toujours sous contrat AIS, il faudra évidemment que l’acheteur l’accepte… Ce qui peut être un point négatif.

Un loyer réduit

Comme mentionné plus tôt, on parle de 25 à 30 %. En termes de rentabilité, un bien sous AIS se révélera souvent un peu moins rentable que sur le marché classique… Un modeste tribut à payer pour avoir la tranquillité d’esprit ! Sachez tout de même qu’il y a « une grille pour les logements à Bruxelles, tandis qu’en Wallonie ça fonctionne davantage au cas par cas », rappelle Vincent.