C’est la hantise du propriétaire bailleur : retrouver son bien immobilier complètement dévasté.

Entre les histoires d’horreur qui circulent et la réalité du terrain, comment se protéger efficacement ? Ce nouvel épisode du Rendez-vous des Proprios s’attaque à un sujet qui nous fait peur à tous, mais pour lequel des solutions concrètes existent !

Pour illustrer le propos, l’émission a reçu Nicolas De Clerckx, expert immobilier dont les vidéos cumulent des millions de vues. Et ses anecdotes font froid dans le dos : un appartement complètement saccagé, dont les dégâts s’élèvent à 18.000 euros ; un autre dépouillé de ses équipements, de ses portes et même de son parquet ; un locataire qui arrache le parquet pour se chauffer à la suite d’une mauvaise communication avec son propriétaire…

N’ayez pas peur d’investir !

On vous rassure, cela reste des faits très marginaux. Comme le rapporte Ken Van Peteghem, « dans 95 à 99 % des cas, tout se passe très bien ! ». Nicolas abonde dans ce sens : « de manière générale, en Belgique, l’entente entre bailleur et locataire reste très respectueuse ».

L’état des lieux : votre gilet pare-balles juridique

En Belgique, lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux, le locataire peut invoquer le fait qu’il a reçu l’appartement dans cet état. Et généralement, s’il y a passage en justice et jugement, cela se fera au détriment du propriétaire… Celui-ci peut évidemment apporter des preuves du contraire. Est-ce que ce sera suffisant ? Dans les cas dramatiques, « les juges sont plutôt sensibles et vont aller dans le sens du propriétaire », rapporte Cristel.

« Pour un état des lieux, on qualifie et on décrit tout, même un robinet », rapporte Nicolas. Si le locataire vole l’équipement et le remplace par du bas de gamme, le propriétaire pourra alors se retourner contre son locataire.

Une expertise professionnelle indispensable ?

Passer par un agent immobilier ou un expert, qui rédigera le rapport pour vous, est donc une solution plus que chaudement recommandée ! Cela revient à quelques centaines d’euros, un prix qui est divisé à parts égales entre les deux parties. Cette solution enlève tout le côté émotionnel lors de la sortie et rend les dégâts incontestables. Et non, les photos ne suffisent pas : une griffe ne se voit pas toujours… Enfin, pensez à insérer dans le bail que la décision de l’expert sera contraignante.

Un bien en parfait état

La relation propriétaire-locataire est à considérer comme un partenariat. Pour Ken, cela commence par l’état du bien : « Si vous donnez une vieille chaussure, le locataire jouera dans la boue avec. Si le bien est impeccable, il aura envie de l’entretenir ». Bref, faites en sorte que le bien soit en parfait état lors de sa mise en location !

La pédagogie de l’entretien !

Beaucoup de locataires ne savent tout simplement pas comment entretenir correctement le bien ou utiliser les équipements. L’astuce de Ken ? Fournir un kit de bienvenue avec les produits de nettoyage adaptés et une liste de conseils d’entretien pour chaque matériau. Dans tous les cas, la communication avec le locataire doit être claire…

Bien choisir son locataire ?

Alors bien sûr, il faut que le locataire soit solvable : Cristel rappelle que le propriétaire peut demander une fiche de paie, ou une preuve de paiement des trois loyers précédents. Puisque la loi limite les documents que l’on peut exiger, un locataire qui présente spontanément un dossier complet (lettre de recommandation, preuve de solvabilité) marque des points précieux !

Consolider le bail

Alors bien sûr, il y a des astuces évidentes comme exiger que le bien soit remis en l’état, avec les murs repeints en blanc, ou que les animaux ne soient pas les bienvenus si le bien n’est pas adapté… Voici d’autres conseils :

1. Garant personnel vs garantie locative : à Bruxelles, on ne peut plus cumuler les deux. Pourtant, le garant personnel peut être plus intéressant, car il n’est pas limité à 2 ou 3 mois de loyer et peut couvrir l’intégralité des dettes et des dégâts.
2. La protection juridique : au-delà de l’assurance incendie classique, souscrire une protection juridique permet de couvrir les frais d’avocat et d’huissier en cas de litige, évitant ainsi que les frais de procédure ne mangent votre rentabilité.
3. La visite annuelle : c’est un droit ! Si elle est prévue au bail et effectuée avec l’accord du locataire, une visite annuelle permet de vérifier le comportement en « bon père de famille » (ou en « personne prudente et diligente ») et de rectifier le tir avant que les dégâts ne deviennent irréparables.
4. Et enfin, gardez un petit matelas de sécurité…